Schimmel in der Mietwohnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Die zentrale Frage lautet immer: Wer ist schuld – und wer muss zahlen? Die Antwort hängt von der Ursache ab. Hier erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten beide Seiten haben.
Pflichten von Mieter und Vermieter
Pflichten des Vermieters
Wohnung in mangelfreiem Zustand übergeben
Bauliche Mängel beseitigen (Wärmebrücken, Undichtigkeiten)
Funktionierende Heizung und Lüftungsmöglichkeit gewährleisten
Schimmelschäden durch Baumängel auf eigene Kosten sanieren
Pflichten des Mieters
Regelmäßiges und ausreichendes Lüften
Angemessenes Heizen aller Räume
Schimmelbefall unverzüglich dem Vermieter melden
Möbel mit Abstand zu Außenwänden aufstellen
Mietminderung bei Schimmelbefall
Schimmel stellt einen Mangel der Mietsache dar (§ 536 BGB). Wenn der Vermieter für die Ursache verantwortlich ist, haben Sie als Mieter das Recht auf Mietminderung. Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß des Befalls:
| Befall | Mietminderung | Referenz |
|---|---|---|
| Leichter Befall (einzelne Flecken) | 5–10 % | AG Osnabrück, 2008 |
| Mittlerer Befall (mehrere Räume) | 10–25 % | LG Berlin, 2012 |
| Schwerer Befall (Gesundheitsgefahr) | 25–50 % | LG Hamburg, 2015 |
| Unbewohnbarkeit | bis 100 % | AG Charlottenburg, 2016 |
Achtung: Mindern Sie die Miete niemals eigenmächtig ohne vorherige Mängelanzeige und angemessene Fristsetzung. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Mieterverein beraten.
Beweislast und Gutachten
Die Beweislast bei Schimmel in der Mietwohnung ist zweigeteilt: Der Mieter muss den Mangel (Schimmelbefall) nachweisen. Der Vermieter muss dann beweisen, dass der Mieter den Schimmel durch falsches Wohnverhalten verursacht hat.
In der Praxis entscheidet oft ein Sachverständigengutachten über den Ausgang des Streits. Ein Gutachter kann feststellen, ob die Ursache baulicher Natur ist (z.B. Wärmebrücke) oder auf das Nutzerverhalten zurückzuführen ist.
Unser Tipp: Ein unabhängiges Gutachten kostet zwischen 300 und 800 €, kann Ihnen aber Tausende Euro an Sanierungskosten oder Mietminderung sichern. Wir vermitteln zertifizierte Gutachter in ganz Deutschland.
So gehen Sie richtig vor
Dokumentieren
Fotografieren Sie den Befall mit Datum. Messen und notieren Sie die Luftfeuchtigkeit.
Mängelanzeige
Informieren Sie den Vermieter schriftlich (Einschreiben). Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung (2–4 Wochen).
Gutachten einholen
Lassen Sie die Ursache durch einen unabhängigen Sachverständigen feststellen.
Rechtsberatung
Wenden Sie sich an einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.
Wichtige Gerichtsurteile
Die deutsche Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen klargestellt, dass bauliche Mängel als Schimmelursache in der Verantwortung des Vermieters liegen:
BGH (VIII ZR 271/09)
Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter den Schimmel verursacht hat – nicht umgekehrt.
LG Berlin (65 S 400/10)
Auch bei 'normalem' Lüftungsverhalten kann eine Wärmebrücke zu Schimmel führen – Vermieter haftet.
AG Hamburg (49 C 148/14)
Mieter darf Möbel an Außenwänden aufstellen. Der Vermieter muss die Wohnung so gestalten, dass dies möglich ist.
Fazit: Die Rechtsprechung stärkt zunehmend die Position der Mieter. Ein professionelles Gutachten ist dabei Ihr stärkstes Argument.
